Купівля об'єкта незавершеного будівництва: ризики.

Купівля нерухомості на етапі будівництва, незважаючи на широке поширення подібних угод, досі залишається досить ризикованою справою. Навіть перевірка, проведена з урахуванням усього зазначеного у цій статті, не дає гарантій відсутності проблем як на етапі до завершення процедури оформлення права власності, так і вже після цього. Однак ретельний аналіз можливих ризиків дає можливість звести їх до мінімуму.

Ризики, що виникають в рамках таких угод, можуть виникати через:

•  недотримання забудовником норм, що регулюють порядок проведення проектних,  підготовчих та будівельних робіт
•  нездатність забудовника завершити будівництво об'єкта;
•  невідповідність збудованого об'єкта заявленим при будівництві характеристикам.

Ускладнює ситуацію те, що практично завжди (крім випадків будівництва всього об'єкта під конкретного покупця або викупу значної частини споруджуваного об'єкта) забудовник диктує свої умови оформлення правочинів інвесторам-покупцям. Отже, навіть у разі своєчасного виявлення ризику останній має лише два варіанти - закрити очі на цей ризик, заздалегідь змирившись з можливими втратами, або, якщо його рівень неприйнятний, відмовитися від укладання угоди.

Тим не менш, все сказане вище - не привід відмовлятися від угод з купівлі нерухомості на етапах проектування та будівництва. Необхідно лише ретельно підходити до оцінки пропозиції, а при значних вкладеннях - обов'язково вдаватися до допомоги фахівців.

Також можна спиратися на певну систему ознак, які свідчать про те, що потенційно об'єкт може бути проблемним:

•  Ціна значно нижча, ніж на ринку.  Як правило, це свідчить про те, що забудовнику дуже терміново потрібні гроші і він не може їх ніде отримати, окрім як від покупців, або з самим об'єктом не все гаразд (неправильне оформлення землі, відсутність необхідних погоджень, інші недоліки), або взагалі мова йде про шахрайську схему і забудовник не має наміру реально завершувати будівництво. Але цей маркер є лише непрямим доказом і для прийняття остаточного рішення варто перевірити наявність ще кількох
•  Будівництво ведеться компанією, яка немає раніше зданих об'єктів. З'ясувати дану інформацію можна як на сайті самої компанії (якщо його немає - це додатковий привід задуматися про доцільність укладання угоди), так і за допомогою інших джерел. Проте відмовлятися від угоди лише на цій підставі найчастіше неправильно, якщо тільки не отримана абсолютно точна інформація про ненадійність забудовника.
• Представники забудовника приховують від інвесторів ключові документи (у тому числі обіцяють їх показати лише після підписання того чи іншого договору і передачі грошей). Такими документами є правовстановлюючі документи на землю (важливо звернути увагу на те, хто є власником ділянки, а також на його цільове призначення), проектна документація (оформлена відповідно до вимог Закону "Про регулювання містобудівної діяльності"), стандартні договори, якими оформляється операція з придбання нерухомості (нормальний забудовник дає можливість ознайомитися з ними заздалегідь - за день-два до підписання). Якщо їх не надають - це абсолютно точний сигнал, що об'єкт проблемний.

Якщо ж об'єкт дуже цікавий, слід отримати відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру прав на нерухомість та їх обтяжень. Це дозволить встановити власника земельної ділянки.

А ось у поєднанні з присутністю попередньої ознаки - це однозначний сигнал про наявність на об'єкті дуже високих ризиків.

• Нечітке визначення в договорі предмета і умов купівлі квартири. Варто пам'ятати, що в даний час найчастіше для оформлення угоди з купівлі-продажу недобудованого об'єкту використовують або попередній договір купівлі-продажу, або договір купівлі-продажу майнових прав.

Головний недолік обох схем для покупця в тому, що він не купує майно. Він вносить гроші як плату за право укласти в майбутньому договір купівлі-продажу об'єкта на певних умовах. При цьому критично важливо, щоб у договорі були чітко встановлені наступні моменти:

1) який саме об'єкт буде проданий в майбутньому (площа, розташування, аж до графічного позначення на плані будівлі або комплексу, стан об'єкта на момент передачі покупцеві і так далі);

2) в які терміни повинен бути укладений договір купівлі-продажу нерухомості (чим точніше вказано термін, тим краще для покупця);

3) відповідальність забудовника (як правило, в договорі вона описана максимально нечітко, тому якщо це єдине, що не влаштовує, то покупцеві дійсно повезло).

Якщо укладається попередній договір, то він повинен бути укладений у нотаріуса (в силу вимоги ч. 1 ст. 635 ЦК). Те, що забудовник наполягає на укладенні попереднього договору в простій письмовій формі - привід уважніше придивитися як до самого договору (зустрічаються випадки, коли "попередніми" називають договір купівлі майнових прав), так і до забудовника.

Якщо укладається договір купівлі майнових прав, то важливо пам'ятати, що він набагато менш надійний в плані перспективи повернення грошей у випадку, якщо об'єкт не переданий у встановлений термін. Фактично по ньому забудовник повністю виконує свої зобов'язання в момент, коли встановленим чином фіксує за покупцем майнові права. Те, що надалі покупець не може ці права реалізувати - це, як кажуть, зовсім інша історія. Так що подібна схема, пропонована забудовникам без значного позитивного досвіду здачі об'єктів, є досить вагомим аргументом для відмови від угоди.

• Стан об'єкта і активність на ньому. Найбільш ризикованою є покупка на етапі проекту, ще до початку робіт. Тому, якщо є можливість почекати - це обов'язково потрібно зробити.

Якщо роботи вже ведуться - слід відвідати будівництво (зазвичай сумлінні забудовники самі пропонують потенційним інвесторам свого роду "екскурсії"). Крім того, обов'язково потрібно провести "дослідження в динаміці", зокрема, придивляючись до об'єкта, витратити кілька тижнів на встановлення того, як рухається будівництво. Також дуже корисно поспілкуватися з жителями навколишніх будинків (співробітниками довколишніх підприємств), які можуть надати достатньо цінну інформацію про те, наскільки активно ведуться роботи.

Якщо роботи ведуться нерегулярно або не надто інтенсивно (їхні результати не спостерігаються) - це однозначно тривожний сигнал. Забудовник, швидше за все, зазнає фінансових труднощів або намагається не привертати до себе зайвої уваги перевіряючих (що означає наявність тих чи інших дефектів документації чи об'єкта).

Підвищена увага слід приділяти об'єктам, що зводяться ударними темпами. Іноді за цим ховається прагнення завершити будівництво до того, як позначиться ігнорування правил оформленням землі та / або ведення містобудівної діяльності. Крім того, в таких випадках підвищується ризик неякісного виконання робіт.

Перевірки треба продовжувати і після укладення угоди. Це дає можливість тримати руку на пульсі і своєчасно вловити, чи не пора переглядати умови про участь у проекті.

Також в обов'язковому порядку потрібно відвідати будмайданчик після зведення тій частині будівлі (комплексу), в якій знаходиться придбаний об'єкт. Це дозволить на ранній стадії встановити наявність відхилень від плану і прийняти, за можливості, рішення про продаж об'єкта.

#купівля #об'єкта #незавершеного #будівництва #покупка #квартиры #новострое